50 درصد تهرانی ها مستاجر هستند/ آیا سرکوب قیمت راه حل بحران اجاره بها است؟

نگار علی_ محمود اولاد، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار اخبار آنلاینوی در پاسخ به این سوال که تبعات رشد بی رویه اجاره بها برای شهرنشینان و محیط شهری چیست؟ وی گفت: تهران نزدیک به 2500 تا 2600000 واحد مسکونی و جمعیتی در حدود 9 تا 10 میلیون نفر دارد و در محدوده شهری تهران نرخ رشد جمعیت در دو دهه گذشته کمتر از نرخ رشد طبیعی بوده است. تهران اصلا مهاجر نمی پذیرد و اول مهاجر است.

وی همچنین گفت: خالص مهاجرتی که به تهران می آید از کلانشهر تهران یا مجموعه شهری تهران است که شامل کرج، شهریار، پرند و پردیس می شود و جمعیتی نزدیک به 15 تا 18 میلیون نفر دارد و منطقه ای است که پذیرش می کند. مهاجران این صحبت ها به معنای عدم ورود افراد سایر شهرها به تهران نیست، بلکه به این معناست که تراز مهاجرتی تعداد افراد ورودی به تهران و تعداد افراد خروجی منفی است و شهر تهران مهاجران را از قبل از ده به تهران اعزام می کند. پانزده سال، اولین مهاجر بوده و هست.

بیشتر بخوانید:

صالح آبادی: دستورالعمل ستاد امر به معروف را به شبکه بانکی کشور ابلاغ کردم اما این تازه شروع کار است.

جزئیات جدید اجرای طرح یارانه نان/ نان گران می شود؟

قیمت طلا، سکه و ارز تغییر کانال 1401.04.16/ سکه

اولاد در ادامه افزود: این افراد به کلانشهرها می روند و پرنده ای شکل می گیرد و اسلامشهر گسترده می شود و وضعیت شهریار گسترش می یابد و همه این مناطق پذیرای مهاجر هستند.

اندازه خانوار در حال کاهش است

وی ادامه داد: از طرفی بعد خانوار به شدت در حال کاهش است. 20 سال پیش تعداد خانوار ما بیش از 4 نفر بود و بعد خانوار 4 نفر یعنی 2 میلیون خانوار 8 میلیون نفر و 2 نفر را تشکیل می دهند. یک میلیون واحد مسکونی برای این تعداد کافی است اما وقتی بعد خانوار به 3 برسد. یا حتی کمتر از 3.8 میلیون نفر به 2 میلیون و 650 هزار واحد مسکونی نیاز دارند. جمعیت اینجا اصلاً تغییر نکرده است، اما تعداد خانواده ها در حال کاهش است و تعداد خانواده ها در حال افزایش است.

اولاد در ادامه گفت: دو جزء باید در کنار هم قرار گیرند. نرخ رشد جمعیت تهران کمتر از نرخ افزایش طبیعی است و اولین مهاجر است و از طرفی تعداد خانوارهای همان جمعیت به شدت در حال افزایش است و اگر واحد مسکونی معادل این تعداد وجود نداشته باشد. خانوارها در تهران و ساخته و تحویل نشود، تهران به شدت متضرر خواهد شد. با کمبود مسکن مواجه خواهند شد و قیمت ها و اجاره بها به شدت افزایش خواهد یافت و این خانوارهای جدید به پس زمینه رانده خواهند شد.

وی در ادامه گفت: این خانواده های جدید هنوز مهاجرت خود را به پایان نرسانده اند و هر روز صبح برای کار و فعالیت از کرانه باختری به تهران می آیند و سپس به محل زندگی خود باز می گردند و در نتیجه نه تنها اثر مثبتی نخواهد داشت. بر ترافیک، اما شرایط ترافیکی را بدتر کرده و حتی در حومه تهران نیز مشکلات زیادی را به همراه خواهد داشت.

کنترل قیمت 100% به ضرر اجاره کننده است

به گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، افزایش بیش از 25 درصدی اجاره بها در سال جاری غیرقانونی است و به گفته وزیر راه و شهرسازی بر اساس مصوبات اقتصادی شوراي سران كشور، قرارداد مستأجر و موجر خود به خود تمديد مي شود و هيچ مستاجر واحد مسكوني وي تمديد نخواهد شد.

این کارشناس مسکن علاوه بر این، با بیان اینکه مالک از این کنترل قیمت متضرر نمی شود. وی گفت: این کنترل قیمت 100 درصد به ضرر اجاره کننده است. فرض کنید 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی دارید که تقریباً نیمی از آن مالک و نیمی دیگر اجاره ای و در تصرف مستاجران است. در تهران ساخته نمی شود و تقاضا برای ملک و اجاره سر به فلک کشیده و از طرفی عرضه هم نمی شود، در نتیجه قیمت مسکن و اجاره بها به شدت افزایش می یابد و حالا دولت می گوید اجازه نمی دهد قیمت عرضه افزایش پیدا کند. افزایش یافت و در نتیجه تعدادی از مستاجرانی که از ماندن در تهران ناامید شده بودند و می خواستند به حومه شهر نقل مکان کنند با این مصوبه جدید ماندند و تقاضا به تهران بازگشت، اما از طرف دیگر افزایشی در عرضه وجود نداشت و این احتمال وجود داشت که عرضه کاهش می یابد. بالا، زیرا برخی از مالکانی که می خواستند ملک خود را اجاره دهند، به دلیل این سرکوب قیمت، از دست خواهند رفت و در نتیجه شکاف بین عرضه و تقاضا بیشتر می شود و اجاره بها افزایش می یابد.

اولاد با بیان اینکه کنترل قیمت ها راه حل مطلق بازار است، ادامه می دهد مسکن نیست؛ وی گفت: این کنترل های قیمتی، یافتن مسکن را برای مستأجران بسیار پیچیده و دشوار می کند. وقتی قیمت ها را پایین می آورید، صف های تقاضا تشکیل می شود و مکانیسم های کنترل قیمت که قیمت ها را به زیر نرخ تعادلی پایین می آورد، اوضاع را بدتر می کند.

آیا مشاوران املاک در افزایش نرخ بهره موثر هستند؟

با افزایش قیمت ها در بازار مسکن تعداد زیادی از مالکان خانه‌های خود را برای فروش با قیمت معین در اختیار بنگاه‌های املاک قرار داده‌اند و در عین حال به مشاوران املاک اجازه می‌دهند که خانه را به قیمت بالاتر بفروشند و مابه‌التفاوت را در جیب خود نگه دارند. این کارشناس املاک در پاسخ به این سوال که خدمات بنگاه های معاملات ملکی تا چه اندازه در افزایش قیمت ها در بازار خرید به اجاره موثر است، گفت: آنقدر که تصور می شود تاثیرگذار نیست. در بازار مسکن عرضه و تقاضا وجود دارد و برخی به دنبال خانه هستند و برخی خانه خود را می فروشند و خرید و فروش خانه مانند خرید و فروش لباس نیست و مجبور می شوید خانه خود را به دلال یا مشاور املاک بسپارید. و افرادی که خریدار هستند نیز به شرکت ها مراجعه می کنند و در نتیجه روند جستجو و تطبیق عرضه و تقاضا در اینجا کمی پیچیده است و عوامل بیشتری در این راه وجود دارد.

وی با بیان این مطلب ادامه داد: فروشگاه برای جذب مشتری بیشتر می تواند هنگام خرید پوشاک محصولات خود را با تخفیف بیشتر و در بازار به فروش برساند. مسکن همین اتفاق می افتد و مالک به نحوی به مشاور املاک تخفیف می دهد و به او می گوید خانه را به هر قیمتی که می توانی بفروش، اما او مقداری پول به من داد تا سریعتر مشتری پیدا کنم و در واقع مالک آن را خرج می کند. زمان انتظار برای یافتن مشتری.خرید و ربطی به روند قیمت بازار مسکن ندارد.

223227