افق عجیب پیش روی بازار مسکن/ عدم تحقق وعده دولت برای ساخت 4 میلیون واحد مسکونی خطرناک است

از این منظر، تاب آوری این بازار در برابر تحریم های اقتصادی بالاتر از سایر بازارها است. بنابراین مشکلاتی که امروزه در حوزه مسکن (اجاره، خرید و…) دیده می شود، ربطی به تحریم های اقتصادی ندارد و بیشتر ناشی از سوء مدیریت مسئولان اجرایی است.

اما 4 نوع مختلف در جامعه ایران نیازمندی های خود را از بازار مسکن می جویند. 4 نوع “مقصد”، “ثروت”، “تجار” و “سرمایه گذار” که هر کدام رویکرد متفاوتی را در این بازار دنبال می کنند.

آدم مقتصد کسی است که خانه ندارد و مستاجر است، بنابراین رویای خرید یک خانه حداقلی را در سر می پروراند. استراتژی این فرد با استراتژی فرد «معادل» که یک خانه یا دو خانه و بیشتر دارد و برای سرمایه گذاری یا اقدام دیگر تلاش می کند خانه بعدی را به دست آورد متفاوت است. معامله گر کسی است که به منابع خوب دسترسی دارد، سریع وارد بازار می شود و سریعتر از بازار خارج می شود و سعی می کند در کمترین زمان سود زیادی به دست آورد. سرمایه گذاران نیز گروه هایی هستند که به صورت تخصصی در ساخت و خرید و ساخت مراکز اداری، تجاری و مسکونی و … مشارکت می کنند. این نوع افراد برای کسب درآمد نجومی تلاش می کنند و به چیزی کمتر راضی نمی شوند.

از سال 1974 ما 5 دوره رونق و رکود را پشت سر گذاشته ایم. دوره هایی که ممکن است با یکدیگر سازگاری نداشته باشند و در برخی دوره ها دوره رونق طولانی تر و دوره رکود آرامتر است.

اما طبق اصل کلی، پس از هر دوره رونق، یک دوره رکود فرا می رسد. چرخه اصلی و ساختمان اصلی بازار املاک و مستغلات; 1) چرخه ایجاد پس انداز در دوران رکود، 2) انباشت ثروت، 3) خرید با روش های رهنی و ایجاد بدهی. در نهایت با ورود مجدد به رکود، بازتعریف مجدد این چرخه در سال های آینده. در اقتصاد ایران، نرخ بهره واقعی یکی از گزاره های مهم در بخش های مختلف اقتصادی است.

در طول 30 سال گذشته، نرخ بهره واقعی برای 10 سال مثبت و برای 20 سال بسیار منفی بوده است. بازار مسکن به طور کامل به نرخ سود واقعی که مابه التفاوت نرخ سود بدون ریسک و نرخ تورم سالانه کشور است، پاسخ می دهد و زمانی که نرخ سود واقعی در ایران مثبت باشد (مانند سال های 92، 93، 94). بازار مسکن در رکود بود

بنابراین، تغییرات نرخ سود می تواند نشان دهنده زمانی باشد که بازار مسکن به سمت رکود پیش می رود. با این توضیحات می توان گفت که نرخ تعادلی دلار در اقتصاد ایران در سال جاری 32، 1402، حدود 40 هزار تومان و بیشتر است که این موارد به ما نشان می دهد که در بازه زمانی تقاضا برای افزایش قیمت مسکن و خرید مسکن ادامه خواهد داشت.

در مقابل این واقعیت های اقتصادی، دولت چه راهکاری را تدارک دیده است؟ دولت تلاش می کند با بخشنامه هایی قیمت مسکن را محدود کند. تجربه نشان می دهد که چنین دستوراتی به درد مردم نمی خورد. از سوی دیگر دولت اعلام کرد سالانه یک میلیون خانه می‌سازد، اما در سال اول هیچ خانه‌ای ساخته نشد، بسیاری از کارشناسان خاطرنشان می‌کنند که دولت نمی‌تواند به این وعده‌ها عمل کند. بنابراین در شرایطی که چشم انداز مسکن در افق مقابل جهش بالایی را نشان می دهد، دولت اقدام قابل توجهی برای رفع این وضعیت انجام نداده و این خطرناک است.

23302